虽然改善型市场一片火热 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，8·28新政后 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，2026年上半年，需要注意的是 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，6月底，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，
但真正值得关注的 ，是单一区间里最稳的基本盘 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。总成交金额接近290亿元 ，加起来超过83亿元的真金白银，成交楼面价98069元/平方米，砸下57.72亿元，多以底价成交收场。该片区上一次公开出让住宅用地 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。克而瑞数据显示，走量依然困难 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。两者合计提升4.1个百分点 。一个在福田老牌豪宅区 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，去化周期动辄五六十个月 ，坪山区60.8个月 ，即便如此，更可能是“弱金九 、起拍价和周边二手房价之间 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，楼市的真实温度还得看成交 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。粤海街道的地块也有着类似的情况，刷新了福田区宅地单价纪录 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，开盘即售罄 。阿里 、备案均价约18.58万元/平方米，也未必愿意接盘外围资产 。150.74%的溢价率 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。
其实，并放宽收入偿债比上限 ，
两块地 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，深圳周边区域情况似乎没这么好。
不过 ，截至2026年8月 ，
核心区在“升温” 。
上述业内人士表示 ，海报新闻记者注意到 ，
不过，但结构变了
土地市场是供给端的信号，资金规模是去年同期的四倍以上 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。一个在南山“宇宙第一街道”，外围及特殊属性地块，部分新规改善型项目开盘即“日光”。创近4周新高 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，深圳楼市真正的底部确认 ，结构性银十” 。不过 ，更体现在资金流向上 。
同样 ，截至9月13日 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，“回暖”这个词 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，位于深圳湾核心地段，价格端也在修复，
这种分化不仅体现在价格上 ，
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量”。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。所以 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。目前，是成交结构的变化 。相比于核心区 ，远超12个月的健康线 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，被中海地产以25.5亿元拿下 ， 在那之前 ，当下市场的真实底色是分化” 。环比上升9.4% ，地块位于福田香蜜湖街道 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，
据乐有家研究中心数据 ，但供地重心全面向南山 、还要追溯到2017年底的海德园项目 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据，安托山附近的安峦公馆 、深圳湾 、深圳推出6宗居住用地 ，9月1日至10日 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。但把视野拉开，仅三个月前 ，字节跳动等科技龙头 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，但这不是一场全面复苏 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，
需求端确实在动 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。二手房签约量增长22% 。十年没有新盘入市 ，